1. 首頁 > 生活百科 > >

評估報告怎么寫_銀行評估報告怎么寫？

生活百科

納稅評估報告怎么寫【評估報告怎么寫_銀行評估報告怎么寫？】納稅評估報告是稅務局納稅評估人員對評估結果出具的書面匯報材料 ， 現發一個評估案例，供參考
《某倉儲購物廣場有限公司納稅評估報告》案例
一、企業基本情況
潛江某倉儲購物廣場有限公司（以下簡稱潛江某倉儲），是武漢某倉儲連鎖超市有限公司（以下簡稱武漢某倉儲）的子公司，屬大型超市，注冊資金500萬元，由武漢某連鎖倉儲和武漢某集團共同投資 。潛江某倉儲自2004年11月成立 ， 并認定為一般納稅人 ， 主營經營范圍是：其他食品、酒、糧油、肉、蛋、乳及其制品、水產品、水果蔬菜、音像制品、百貨、文化用品、針織品、體育用品、家具、工藝美術品、五金交電、家用電器、摩托車、服裝、鞋帽、其他日用品、花卉、攝影、照像器材、通訊器材、零售；金銀飾品、煙、建筑材料、油漆、粘膠零售 。
二、評估對象確定
2007年1—6月份實現銷售收入為3513.85萬元(其中：按17%稅率征收銷售2444.15萬元 ， 按13%稅率征收銷售1069.70萬元) ， 銷售成本3097.36(抵扣為17%銷售成本2092.74萬元 ， 抵扣為13%銷售成本1004.62)萬元，經營費用419.63萬元，管理費用56.43萬元，財務費用2.4萬元，營業稅金及附加7.9萬元 ， 按17％、13％的稅率計提銷項稅額555萬元，按增值稅專票、農副產品收購小票抵扣進項稅額516萬元 ， 應交稅額39萬元，已繳納增值稅39萬元 。稅負為1.11％ 。低于市局稅負發布值1.8%，因此該企業確定為評估對象 。
三、案頭分析
(一)、用銷售毛利率法進行數據測算、對比分析：
銷售毛利率=（∑評估期商品銷售收入-∑評估期商品銷售成本）÷∑評估期商品銷售收入×100%
銷售毛利率（3513.85－3097.36）/3513.85×100%＝11.85%
⒈適用17%稅率征收稅負率計算：
（2444.15－2092.74）/2444.15×100%×17%＝2.44%
其應納增值稅：2444.15×2.44%＝59.64萬元
⒉適用13%稅率征收稅負率計算：
（1069.70－1004.62）/1069.70×100%×13%＝0.79%
其應納增值稅：1069.70×0.79%=8.45萬元
⒊測算期應納稅額差異額=(59.64+8.45)-39=29.09萬元
⒋測算綜合稅負率＝（59.64+8.45）/3513.85×100%=1.94%
考慮庫存商品和經營費用的運雜費、外購包裝物、外購低值易耗品、電費對稅負影響，該公司稅負率應接近發布值1.8%才算合理，1.11%的稅負率明顯偏低 。
(二)、用費用倒擠法模型進行數據測算：
⒈評估期保本銷售收入＝Σ經營費用＝486.36萬元
⒉評估期應納稅額＝評估期保本銷售收入×17%＝334.98×17%＝56.95萬元
⒊評估期應納稅額＝評估期保本銷售收入×13%＝151.38×13%＝19.68萬元
⒋應納稅差異額＝評估期應納稅額－評估期申報應納稅額＝56.95+19.68－39.00＝37.63萬元
⒌測算綜合稅負率=76.63÷3513.85×100%=2.18%
由以上兩個模型測算看 ， 該企業的銷售毛利率11.85%，推算出稅負應接近發布值才算合理，根據經營期的經營費用測算企業應納稅額為76.63萬元，而企業申報應納稅額39萬元，應納稅額差異較大 。作為一家比較成熟的國內知名連鎖商貿企業，該公司有自己一整套獨特的經營和核算模式，絕大部分商品總部統一采購，統一配送 ， 統一結算，鮮活產品本地自采 ， 根據以銷定進的原則申報繳納增值稅 。銷項稅計算及認證抵扣不會出現問題 。通過對企業行業特點、經營方式以及商務活動的了解觀察，結合納稅申報會計報表等資料進行分析有以下五個方面的疑點：
1、該企業的財務報表顯示，企業應收賬款余額較大，需要核查應收款、庫存商品等科目，落實銷售收入的情況；
2、按照企業經營方式 ， 進項稅額方面是總公司根據企業經營狀況預估開票，是否有多抵扣稅款情況；
3、是否對將定點收購對象及收購協議報主管稅務機關備案，對所取得的農副產品收購發票、普通發票的抵扣憑證是否有超范圍抵扣；
4、對所有租賃廠商中涉及使用水電金額進行轉出進項稅額是否按照實際使用水電劃轉進項稅額 。
5、超級市場產廢收入是否申報納稅 。
四、約談舉證
評估人員按規定程序對企業財務人員進行了稅務約談 ， 要求對上述五個方面問題進行舉證自查 。
一、該企業自查出有兩個方面可能影響稅負問題：
1、公司與潛江移動公司在春節期間開展了大客戶團購合作業務 ， 向移動公司提供金龍魚4L調和油，合同金額600余萬元 。由于移動公司此次活動范圍大，營銷費用超標，銷售款項不能及時到位，該公司取得的增值稅發票當期進行了進項抵扣，而收入確認滯后，造成稅負偏低 。
2、每月25日前，總公司根據賣場的銷售情況推算本月實現銷售商品的進項稅，開具給各子公司進行抵扣 。為了保證正常申報繳納稅款，這樣預估開具的進項稅和當月實際發生的進項稅就會存在一定的時間性差異估計金額是50萬元；
二、該企業對于其它三個方面問題做出如下說明：
一是否對將定點收購對象及收購協議報主管稅務機關備案 ， 對所取得的農副產品收購發票、普通發票的其它抵扣憑證是否有超范圍抵扣 。
主管會計將定點收購對象及收購協議都已報給主管稅務機關備案，并且嚴格按照規定辦理 。
二對所有租賃廠商中涉及使用水電金額進行轉出進項稅額是否按照實際使用水電劃轉進項稅額 。
賣場水電費均按照國家規定通過安裝相應的水電表來計量，每月按時繳納并取得增值稅專用發票 。至于賣場目前所有租賃廠商中涉及使用水電的，賣場均為其單獨安裝了分表 ， 通過分表每月各個租賃廠商使用的水電費用均可可靠計量 。在每月約定日，由賣場專人抄表，并開具收款通知單，而所收水電費均在當月入賬沖減賣場當月水電費，同時做所收水電費的進項轉出 。
三超級市場廢舊紙盒是如何處理的 。
關于賣場廢舊紙盒的處理問題，該企業說明如下：開業至今賣場所有廢舊紙盒均按照總部廢舊紙盒不包含在總部配送貨品的貨款中，不由賣場自行處理的原則精神，即廢舊紙盒不屬于賣場財產的原則規定由賣場派人在指定位置放置、整理，然后在總部配送商品到貨時，將已整理好的廢舊紙盒交由總部派來的物流配送車帶回，由總部負責統一處理，處理所得款項歸入總部收入，與當地賣場無關 。
五、實地調查評估
通過約談舉證，評估人員對企業自查的問題進行了實地調查核實，以做進一步證實 。
1、經核查截止6月份為止 ， 與潛江移動公司的團購業務收回貨款4748000元并已確認收入，由于有1252000元的貨款未收回，所以當月并未確認這一部分的收入，審增銷項稅額212840元；
2、每月25日前，總公司根據賣場的銷售情況推算本月實現銷售商品的進項稅，開具給各子公司進行抵扣 。核實預估開具的進項稅和當月實際發生的進項稅存在一定的時間性差異 ， 金額為503800元，進項稅額是85646元；
3、關于賣場廢舊紙盒的處理問題，企業解釋說由總部負責統一處理，處理所得款項歸入總部收入，與當地賣場無關 。我們認為是廢舊紙盒應該是隨總部配送貨品中在當地賣場賣掉商品之后產生廢舊紙盒，實現收入應該在當地申報繳納 。（待省局明確）
4、關于水電費劃轉問題 。我們派人到電力部門調出該企業上半年耗電1382000度，農網維護費25981.60元 。將取得的信息與企業接受核對是一致的 。并且企業是按照實際收取租賃廠商水電費372625.62元換算為不含稅的收入 ， 轉出進項稅54142.19元 。
5、核實取得普通發票超范圍抵扣發票有三張，合計金額120617.20元，進項稅額轉出15680.24元 。接受其它小規模納稅人開具品名、單價內容填寫也不規范 。
六、評估處理結果
針對上述問題該納稅人對出現的問題均予以確認，并同意補繳增值稅22.85萬元 。其中：滯作收入1252000元，審增銷項稅額212840元；核實預估開具的進項稅和當月實際發生的進項稅存在一定的時間性差異是85646元；轉出不按規定接受超范圍普通發票進項稅額15680.24元；問題在評估環節得到了解決 。
七、回歸分析
該企業2007年1-6月應稅銷售收入3639.05萬元，核實應納增值稅61.85萬元，應補報稅款22.85萬元 。稅負率達到1.70%，如果考慮到時間差異的進項稅額8.56萬元的原因，稅負率達到1.93%，兩者結合來看在正常評估值內 。
八、管理建議
1、加強稅收政策的宣傳和輔導，提高納稅人納稅意識 。通過稅法宣傳，使納稅人了解稅法 ， 逐步提高納稅人的依法納稅意識；加強納稅人財務輔導，及時給予輔導建議，提出糾正措施，并督促企業根據建議自查自糾，為納稅人提供周全而有效的預警服務 。
2、深入實際，掌握納稅人經營管理資料 。隨著商業零售管理已經廣泛使用電算化，應經常深入企業熟悉企業管理和財務管理系統，掌握企業的經營、銷售以及商品進、銷、調、存等情況第一手資料，做好稅收管理員巡查記錄，以便于稅收分析和納稅評估 。
3、加強業務學習，提高納稅評估效率 。稅收管理員必須注重對財務知識和稅收理論的學習 ， 熟練掌握法律法規、信息技術與應用技術，學習新的稅收政策，掌握更多的業務技能，不但在實踐中總結經驗，只有這樣才能將納稅評估工作取得更大的成效 。
data-log="fm:oad,pos:oad-ti,si:0,relv:,st:2"公司評估報告公司哪家好一、概述
(一)進行資產評估必須按本規定撰寫資產評估報告書，并作為資產評估機構提交委托方和提請財產評估主管機關確認批復的基本內容與格式 。
(二)評估報告書包含的基本內容和格式：
1、評估報告書封面及目錄;
2、評估報告書摘要;
3、評估報告書正文;
4、備查文件;
5、評估報告書裝訂 。
二、評估報告書封面及目錄
(一)評估報告封面須載明下列內容：
1、評估項目名稱;
2、資產評估機構出具評估報告的編號(該編號需注明年度及報告書序號);
3、資產評估機構全稱;
4、評估報告提交日期;
5、評估報告封面可載明評估機構的業務商標(即圖形標志) 。
(二)評估報告的目錄在評估報告書的封面后排印，包括每一章節的標題及相應的頁碼 。
(三)評估報告須按評估報告書、評估說明、評估明細表分冊裝訂(注明評估報告共包括幾冊)，各分冊扉頁上分別打印該冊目錄 。
三、評估報告書摘要
(一)評估機構應以較少的篇幅，將評估報告書中的關鍵內容摘要并刊印在評估報告書正文之前，以便使各有關方了解該評估報告書提供的主要信息，方便企業在注冊等情況下的使用;
(二)"摘要"與資產評估報告書正文具有同等法律效力，并按評估報告的統一格式要求由注冊資產評估師、評估機構法定代表人及評估機構等簽字蓋章并署明提交日期;
(三)"摘要"必須與評估報告書揭示的結果一致，不得有誤導性內容，并應當采用下述文字提醒使用者閱讀："以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況 ， 應認真閱讀資產評估報告書" 。
四、資產評估報告書正文
(一)評估報告書正文應按照以下基本內容和格式撰寫：
1、首部;
2、緒言;
3、委托方與資產占有方簡介;
4、評估目的;
5、評估范圍與對象;
6、評估基準日;
7、評估原則;
8、評估依據;
9、評估方法;
10、評估過程;
11、評估結論;
12、特別事項說明;
13、評估基準日期后重大事項;
14、評估報告法律效力;
15、評估報告提出日期;
16、尾部 。
(二)首部
1、標題 。標題應簡練清晰 ， 含有"XXXX(評估項目名稱)資產評估報告書"字樣 ， 位置居中偏上;
2、報告書序號 。報告書序號應符合公文的要求 ， 包括評估機構特征字、公文種類特征字(例如：評報、評咨、評函，評估報告書正式報告應用"評報"，評估報告書預報告應用"評預報")、年份、文件序號，例如：XX評報字(1998)第18號，位置本行居中 。
(三)緒言
應寫明該評估報告委托方全稱、受委托評估事項及評估工作整體情況，一般應采用包含下列內容的表達格式：
"XX(評估機構)接受XXXX的委托 ， 根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對為XXXX(評估目的)而涉及的全部資產和負債進行了評估工作 。本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查
勘、市場調查與詢證 ， 對委估資產和負債在XXXX年XX月XX日所表現的市場價值作出了公允反映 ?，F將資產評估情況及評估結果報告如下："
(四)委托方與資產占有方簡介
1、應較為詳細地分別介紹委托方、資產占有方(兩者合一的可作為資產占有方介紹)的情況，主要包括：
(1)名稱、注冊地址及主要經營場所地址、法定代表人、歷史情況簡介;
(2)企業資產、財務、經營狀況，行業、地域的特點與地位 ， 以及相關的國家產業>策 。
2、須寫明委托方和資產占有方之間的隸屬關系或經濟關系，如無隸屬或經濟關系，則寫明發生評估的原因;
3、如資產占有方為多家企業，須逐一介紹 。
(五)評估目的
1、應寫明本次資產評估是為了滿足委托方的何種需要，及其所對應的經濟行為類型;
2、須簡要、準確說明該經濟行為的發生是否經過批準，如已獲批準，則應寫明已獲得的相關經濟行為批準文件，含批>名稱、批準單位名稱、確立日期及文號 。
(六)評估范圍和對象
1、須簡要寫明納入評估范圍的資產在評估前的賬面金額及資產類型;
2、如納入評估的資產為多家占有 ， 應說明各自的份額及對應的主要資產類型;
3、須寫明納入評估范圍的資產是否與委托評估及立項時確定的資產范圍一致，如不一致則應說明原因 。
(七)評估基準日
1、寫明評估基準日的具體日期，式樣為：本項目資產評估基準日是XXXX年XX月XX日;
2、寫明確定評估基準日的理由或成立的條件;
3、須對確定評估基準日對評估結果影響程度作出明確揭示;
4、申明評估中所采用的價格是否是評估基準日的標準，如不是則說明原因;
5、評估基準日的確定應由評估機構根據經濟行為的性質商委托方確立，并盡可能與評估目的實現日接近 。
資產評估報告的標題及文號怎么寫？具體寫什么？評估報告標題一般采用“企業名稱+經濟行為關鍵詞+評估對象+評估報告”的形式 。
評估報告文號包括評估機構特征字、種類特征字、年份、報告序號 。
如北京永信大華評估有限公司評估甲公司轉讓A固定資產為例：
則報告題目：甲公司+擬轉讓+A固定資產+評估報告
文號：永信（或“永華”也可）評報字（2013）001號
資產評估報告的標題及文號怎么寫 具體寫什么1、企業價值的評估方法：
企業價值評估方法主要有成本法、收益法和市場法 。
企業價值評估中的成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路 。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估單位預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路 。收益法是從企業獲利能力的角度衡量企業的價值 ， 建立在經濟學的預期效用理論基礎上 。
企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路 。
按照《資產評估準則—基本準則》 ， 評估需根據評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件 ， 恰當選擇資產評估方法 。
根據本項目評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件選擇資產基礎法進行評估 。
2、其他評估的方法描述
資產評估基本方法包括市場法、收益法和成本法 。
市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格 ， 經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱 。市場法是根據替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程 。運用市場法要求充分利用類似資產成交價格信息，并以此為基礎判斷和估測被評估資產的價值 。
收益法是通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱 。收益法服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值 。
成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱 。
按照《資產評估準則—基本準則》 ， 評估需根據評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇一種或多種資產評估方法 。
根據本項目評估目的和評估對象的特點，以及評估方法的適用條件選擇成本法對XXX公司委估資產進行評估 。
資產評估報告書的評估方法怎么寫房地產評估報告范例
一、房屋產權人(單位)：×××
二、估價目的：拆遷補償價格評估
三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價時間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價依據
1.中華人民共和國《城市房地產管理法》
2.中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》;
3.評估委托書：
4估價評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權證(新北全字00311100號);
6.國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》 。
六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則 。
七、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估 ， 至于部分無證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內 ， 未單列其價值 。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價 ， 這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全 。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的精神進行評估 。
八、估價結果
本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據 ， 根據估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，并結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價格有效期
本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效 。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整 。
十、評估價格應用范圍
該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途 。
十一、估價的假設和限制條件
1.估價假設條件
我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：
(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
(2)該物業可以在公開市場上自由轉讓;
(3)有一個適當的期間完成交易 ， 可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價;
(4)不考慮特殊買家的額外出價 。
2.限制條件
(1)對于房產的建筑面積等有關收據，均以委托方提供的房產證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關土地資料 。
(2)本報告中的拆遷補償價 ， 是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格 。
(3)未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有 。
十二、特別聲明
1.本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制 。
2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見 。
3.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告 。
4.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任 。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況 。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質量進行調查的責任 ， 和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任 。
5.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助 。
估價分析說明部分
一、估價物概況
本報告評估的標的物為一座位于新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬于XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發的房屋所有權證(新房權證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建筑物及部分與之配套的構筑物及占用范圍內的土地 。
2.位置座落及環境狀況
評估標的物座落于新鄉市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前為我市主干道勝利路 ， 屬新鄉市二級區段(按原劃分區域標準)該建筑后面(即東側)為住宅房 ， 監衛河河道 。評估房地產屬于正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所 。
3.建筑物基本狀況描述
評估標的物為一幢二層磚混結構建筑物 。建筑時間為1981年，目前底層為出租商業經營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌 ， 雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗巖地板 ， 墻壁貼紋布 ， 頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經營方便設方格木棚 ， 門框已經裝飾修飾，并有磨砂單開門 。二層目前為商業經營人的住所、屬于出租 ， 地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙 ， 空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現澆頂 ， 二層設室外樓梯 ， 由于該建筑物曾改造過，為經營和使用方便 ， 樓梯靠南及二層東墻已經全封閉(含頂層臨時)經評估人的現場勘測及調查了解，評估房產北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米 ， 建筑總面積(產權證)為78.90平方米于該幢建筑物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規定，房屋成新率為九成新 。
二、估價程序
1.專業人員組織評估小組，擬定評估工作方案 。
2.核定與估價對象有關的圖紙、資料等有關文件 。
3.對評估標的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結構等進行勘察 。
4.評估測算 ， 撰寫提交評估報告 。
三、評估方法的選擇
因目前市場上同類型房地產交易安全較多，選用市場比較法進行評估較好 。又因為該營業房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進行評估，最后將上述兩種方法的估價結果加以權重并計算，便得出拆遷標的物的價格 。
四、評估測算過程
(一)市場比較法
1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象 ， 房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照 ， 從已經發現交易的類似房地產的既知價格，修正得以估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：
待估房地產價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正
2.選擇可比案例
經篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例 。
案例
項目位置及所處區域類別用途建筑結構所在層次交易時間售價
(元/平方米)
A平原路及勞動路交叉口營業磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜莊街交叉口營業磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營業磚混六層1/62000.42900
D新鄉市舊城區東關大街營業磚混六層1/62000.82600
3. 估價計算
(1)交易情況修正
可比實例A、C、D的交易價格均屬產開發公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易 ， 應作適當修正，設估價對象的交易價格指數為100 ， 得出可比實例A、C、D的交易價格指數為100，B的交易價格指數為95 。
(2)交易日期修正
實例A、C、D的交易日期均為2000年，實例B的交易日期為1999年，由于近一年來2000-2001年房地產營業房銷售市場基本無變化，無需進行交易日期修正 ， 設估價對象交易日期修正指導為100，則A、C、D交易日期修正指數為100，由于實例B發生交易時間較早，其交易日期修正指數為98 。
(3)區域因素修正
因可比實例相對于估價對象在外部環境方面有所差別，如：地段、交通通達程度、繁華程度、居民區，周圍環境等因素各不相同，應將其修正 。經比較分析，可比實例A位于勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環境較適合經營 ， 道路通達程度較好 ?？杀葘嵗鼴位于勝利路與姜莊交叉口 ， 地段和繁華程度比評估對象較優，但交通通達程度不如評估對象，周圍環境和評估對象相似 ?？杀葘嵗鼵位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實例D位于原新鄉市舊城區東關街，地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區這一因素比估價對象較優，設估價對象所在地段區域因素修正指數為100，通過列下表分析，得出可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5 。
區域因素修正表
區域因素權數估價對象實例A實例B實例C實例D
地段0.1100110110110110
交通通達程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區0.1100100110110115
周圍環境0.21001051059580
小計11021051069789.50
<4>個別因素
因構成房地產本身的使用功能，質量好壞等因素方面的差異所產生的價格差別，如臨街狀態、建筑結構、裝飾裝修，使用性質、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格 。經比較分析，A、B、C、D都為未經裝修的新建房屋 ， 其結構都比估價對象優，使用性質都是營業出租，面積及形狀都比估價對象好 。設估價對象的個別因素修正指數為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數分別為118、115、110、109 。
個別因素修正系數表
個別因素權重估價對象實例A實例B實例C實例D
建筑結構0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質0.2100100100100100
臨街狀態0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計1100118115110109
<5>比準價格計算
根據市場比較法計算公式，比準價格計算如下表：
項目交易價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正比準價格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個比準價格較接近，求其算術平均值即為對象價格：
2632+2732+3718+2655
估價對象單價=———————————=2682元/平方米
4
估價對象價格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當的還原利率，將未來的純收益折算為現值的估價方法，其基本公式為：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V為房地產價格
r為還原利率
n為未來可取得收益的年限
運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業的實際，更考慮物業的客觀收益，即排除實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益 。
2.資料的收集及參數的選擇
通過調查，分析收集有關資料如下：
(1) 按照新鄉市不同區段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產總租金2300元 。
(2) 房地產稅(房產稅、營業稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5% 。
(3) 修繕費按房屋現值的3% 。
(4) 年折舊費按房屋重置價的1.5%計算 。
(5) 保險費為房屋現值的3‰ 。
(6) 管理費按年租金的3%計算 。
3.計算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計算總費用
(1) 房地產稅
房地產稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費：
管理費=56400×3%=828元
(3)修繕費：
房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現值=830×78.9-20628=44859元
修繕費=44859×2%=897元
(4)折舊費:
折舊費=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險費:
保險費=44859×3%=134元
(6) 總費用:
總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風險調整值的辦法確定.根據中國人民銀行近期發布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經濟因素確定低風險下的土地風險調整系數為7%，房屋風險調整系數為8%，利用公式：
風險調整系數=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價格在房地產價格中的比重 ， Y為房產價格在房地產價格中的比重 。
風險調整系數=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風險調整系數=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計算房地產價格
選用計算公式
a1
V=— × [ 1 —　———— ]
r(1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結構 ， 非生產用房按規定經濟耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29 。將上述有關參數代入公式可得：
1191
V=——— × [ 1 —　—————— ]=198204
9.29%(1+9.29%)29
(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產價值為198204元 。根據房地產估價規范的要求，取市場比較法估價結果權重值為0.6 ， 取收益還原法評估結果權重值為0.4，綜合得出評估房地產價值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
擴展
能不能提供給成本法的過程 。非常感謝 。

求房地產評估報告范文項目評估報告范文
一、概況
（一）概況
（二）項目概況
二、對項目建設必要性的評估
三、建設條件評估
四、技術評估
五 環境評估
六風險評估
七、盈虧平衡分析………（略） 。
八、總評估
（一）該項目建設，對， ，  ， 都具有重要作用 。
（二）在××市政府直接領導和有關部門支持下，該項目建設進展比較順利，建設的內外部條件均已具備 。
（三）該項目采用的工藝技術已經過國內工業性生產試驗，技術成熟、可靠 ?！痢林扑帍S提供的生產工藝流程及設備配置是完整的，能夠滿足生產的需要 。
（四）經濟效益顯著 。
項目評估報告怎么寫一）借款人的組織架構、公司治理、內部控制及法定代表人和經營管理團隊的資信等情況；
　?。ǘ┙榪釗說木段А⒑誦鬧饕?、生产经营、贷酷愓樥a婊橢卮笸蹲始蘋惹榭觶?#57348;
　?。ㄈ┙榪釗慫諦幸底純觶?#57348;
　?。ㄋ模┙榪釗說撓κ照絲?、应付战z?、存货等真蕮跗务准冇z?#57348;
　?。ㄎ澹┙榪釗擻俗式鹱芐棖蠛拖鐘腥謐市愿赫榭觶?#57348;
　?。┙榪釗斯亓郊骯亓灰椎惹榭觶?#57348;
　?。ㄆ擼┐罹嚀逵猛炯壩氪鈑猛鞠喙氐慕灰錐允腫式鷲加玫惹榭觶?#57348;
　?。ò耍┗箍罾叢辭榭觶?包括生產經營產生的現金流、綜合收益及其他合法收入等；
　?。ň牛┒雜械１５牧鞫式鶇? ，還需調查抵（質）押物的權屬、價值和變現難易程度，或保證人的保證資格和能力等情況 。
銀行評估報告怎么寫？1、工程質量評估報告的內容
工程質量評估報告內容一般應包括工程概況、質量評估依據、分部分項工程劃分及質量評定、質量評估意見四個部分 。
1.1、工程概況
應說明工程所在地理位置、建筑面積、設計、施工、監理單位，建筑物功能、結構型式、裝飾特色等 。
1.2、質量評估依據
（1）設計文件；
（2）建筑安裝工程質量檢驗評定標準、施工驗收規范及相應的國家、地方現行標準；
（3）國家、地方現行有關建筑工程質量管理辦法、規定等 。
1.3、分部分項工程及質量評定
分部工程質量評估報告應敘述分項工程進行劃分及施工單位自評質量等級情況，要著重反映監理工程日常對分項工程質量等級的核查情況 。地基與基礎分部工程還應重點說明樁基的施工質量狀況 ， 主體工程分部應增加對建筑物沉降觀測對混凝土強度的評定情況，磚混結構應說明對砂漿強度的評定情況 。編寫單位工程質量評估報告時，要簡述各分部工程的質量評定情況，設備安裝、調試、試運轉情況 。重點敘述對質量保證資料的審查、觀感質量評定等，反映工程的結構、安全、重要使用功能、裝飾工程的質量特色等 ， 此外還應說明建筑物有無異常的沉降、裂縫、傾斜等情況 。
1.4、質量評估意見
監理單位應對所評估的分部、分項、單位工程有個確切的意見 。監理工程師可以根據對分項工程旁站檢查及等級抽查情況評估分項、分部工程的質量等級 。單位工程竣工后，監理工程師應根據主體、裝飾工程質量等級評定、質量保證資料的審查、觀感質量評定評估工程的結構安全、重要使用功能及主要質量情況 ， 并應有確切的質量評估結論性意見 。