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三 房地產全程營銷策劃_房地產全程營銷策劃

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什么叫房地產全程營銷策劃，它包括拿幾個部分建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法并結合房地產行業的運作流程 ， 逐步完善而形成的理論體系，內容包括： ①項目投資策劃②項目規劃設計策劃③項目質量工期策劃④項目形象策劃⑤項目推廣策劃⑥項目顧問、銷售代理⑦項目服務策劃⑧項目二次策劃
研發中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發項目理念系統化，并加強成本控制，為以后的開發總結經驗，提供依據 。這個框架是研發中心借鑒理整其他公司開發項目的框架 ， 可能個別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調整完善 ， 力爭形成一個標準格式報告文件 。
案頭工作階段
第一章 “某項目”投資策劃
第一節項目投資策劃的含義
項目投資策劃是房地產全方位策劃關鍵的環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半 ， 在這個過程中多下些功夫，以后的開發經營中就可以未雨綢繆 。通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、萊西房地產市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統準確的市場定位和項目價值發現分析，然后根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示 ， 并對開發節奏提出專業意見 。
第二節某項目投資策劃的具體內容
一、項目用地周邊環境分析
1．項目土地性質調查·地理位置·地質地貌狀況·土地面積及其紅線圖·七通一平現狀
2．項目用地周邊環境調查·地塊周邊的建筑物·綠化景觀·自然景觀·歷史人文景觀·環境污染狀況
3．地塊交通條件調查·地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃·項目對外水、陸、空交通狀況·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4．周邊市政配套設施調查·購物場所·文化教育·醫療衛生·金融服務·郵政服務·娛樂、餐飲、運動·生活服務·游樂休憩設施·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素·歷史人文區位影響
二、區域市場現狀及其趨勢
1．宏觀經濟運行情況
2．萊西房地產市場概況及政府相關的政策法規
3．萊西房地產市場總體供求現狀
4．萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異
5．萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6．萊西商品住宅客戶構成及購買實態分析
三、土地SWOT分析
1．項目地塊的優勢
2．項目地塊的劣勢
3．項目地塊的機會點
4．項目地塊的威脅及困難點
四、項目市場地位
1．類比競爭樓盤調研
2．項目定位：·市場定位（區域定位、主力客戶群定位）·功能定位·建筑風格定位
五、項目價值分析
1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
·商品住宅價值分析法：類比可實現價值分析法
a選擇可類比項目
b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重
c分析可類比項目價值實現的要素的對比值
d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
·類比土地價值決定因素
a類比土地價值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項目周邊環境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區素質的差異※周邊市政配套便利性的差異
b項目可提升價值判斷
※建筑風格和立面的設計、材質
※單體戶型設計
※建筑空間布局和環藝設計
※小區配套和物業管理
※形象包裝和營銷策劃
※發展商品牌和實力
c價值實現的經濟因素
※經濟因素
※政策因素
2．項目可實現價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算
六、項目定價模擬
1．均價的確定
2．項目中具體單位的定價模擬
七、項目投入產出分析
1．項目經濟技術指標模擬·項目總體經濟技術指標 ·首期經濟技術指標
2．項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明
3．項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響
八、投資風險分析及其規避方式提示
1．項目風險性評價·價值提升及其實現的風險性a項目的規劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2．資金運用的風險性·減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本·對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目 ， 并在最短的時間內實現資金回籠
3．經濟政策風險·國際國內宏觀經濟形勢的變化·國家、地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設計建設
九、開發節奏建議
1．影響項目開發節奏的基本因素·政策法規因素 ·地塊狀況因素·發展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求
2．項目開發節奏及結果預測·項目開發步驟·項目投入產出評估·結論
第二章 某項目規劃設計策劃
第一節項目規劃設計策劃的含義（根據萬科研發中心經驗 ， 開發商引領設計單位完成設計）
通過完整科學的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進入產品設計階段 。目前消費者對房地產產品的建筑規劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規劃設計策劃是以某項目的市場定位為基?。?以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建筑風格和色彩計劃 ， 緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型 ， 引導室內裝修風格，并對項目的環藝設計進行充分提示 。
第二節項目規劃設計策劃的具體內容
一、總體規劃
1．項目地塊概述·項目所屬區域現狀 ·項目臨界四周狀況 ·項目地貌狀況
2．項目地塊情況分析·初步規劃及設想·影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素·土地SWOT分析在總體規劃上的利用或規避·市場定位下的主要經濟指標參數
3．建筑空間布局·總體平面規劃及其說明 ·功能分區示意及說明
4．道路系統布局·地塊周邊交通環境示意a地塊周邊基本路網 b道路建設及未來發展狀況·項目道路設置及其說明a主要出入口設置 b主要干道設置c車輛分流情況說明 d停車場布置
5．綠化系統布局·地塊周邊景觀環境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規劃布局及未來發展方向·項目環藝規劃及說明a綠化景觀系統分析 b主要公共場所的環藝設計
6．公建與配套系統·周邊市政配套設施調查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設計提示a會所外立面設計提示 b營銷中心外立面設計提示c物業管理、辦公室等建筑外立面設計提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示·公共建筑平面設計提示·公共建筑風格設計的特別提示·公共建筑外部環境概念設計
7．分期開發·分期開發思路 ·首期開發思路
8．分組團開發強度
二、建筑風格定位、色彩計劃
1．總體建筑風格及色彩計劃·總體建筑風格的構思 ·建筑色彩計劃
2．建筑單體外立面設計提示·商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示d其它特殊設計提示·商業建筑風格設計提示
三、主力戶型選擇
1．萊西同類樓盤戶型比較
2．業態分析及項目戶型配置比例
3．主力戶型設計提示
4．商業物業戶型設計提示
四、室內空間布局裝修概念提示
1．室內空間布局提示
2．公共空間主題
3．選擇庭院景觀提示
五、環境規劃及藝術風格提示
1.周邊環境調查和分析
2.總體環境規劃及藝術風格構想·地塊已有的自然環境利用 ·項目人文環境的營造
3.各組團環境概念設計·組團內綠化及園藝設計 ·組團內共享空間設計·組團內雕塑小品設計提示 ·組團內椅凳造型設計提示·組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4．公共建筑外部環境概念設計·主入口環境概念設計 ·營銷中心外部環境概念設計·營銷示范中心沿途可營造環境概念設計·針對本項目的其它公共環境概念設計
六、公共家具概念設計提示
1．周邊同類樓盤公共家具擺設
·營銷中心大堂
·管理辦公室
2．公共家具概念設計提示
七、公共裝飾材料選擇指導
1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2．公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3．營銷示范單位裝修概念設計
4．住宅裝修標準提示
八、燈光設計及背景音樂指導
1．燈光設計·公共建筑外立面燈光設計 ·公共綠化綠地燈光設計·道路系統燈光設計 ·室內燈光燈飾設計
2．背景音樂指導·廣場音樂布置 ·室內背景音樂布置
九、小區未來生活方式的指導
1．建筑規劃組團評價
2．營造和引導未來生活方式·住戶特征描述 ·社區文化規劃與設計
第三章 項目質量工期策劃
第一節 質量工期策劃的含義
近幾年來，房地產市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點 。房屋滴漏、墻皮裂縫現象經常出現；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現象也時有發生；甚至由于質量控制不嚴引起損害消費者利益的現象，因此 ， 質量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念 。
第二節 質量工期策劃的具體內容
一、建筑材料選用提示
1．萊西市場競爭性樓盤建筑材料選用類比
2．新型建筑裝飾材料提示
3．建筑材料選用提示
二、施工工藝流程指引
1．工程施工規范手冊
2．施工工藝特殊流程提示
三、質量控制
1．項目工程招標投標內容提示
2．文明施工質量管理內容提示
四、工期控制
1．開發進度提示
2．施工組織與管理
五、造價控制
1．建筑成本預算提示
2．建筑流動資金安排提示
六、安全管理
1．項目現場管理方案
2．安全施工條例
第四章 項目形象策劃
第一節項目形象策劃的含義
項目形象策劃包括某項目的總體戰略形象策劃、社區文化形象策劃、企業行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內容 。項目視覺形象是指房地產有別于奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現 。其內容主要包括項目視覺識別系統工程核心部分及延展運用部分 。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色及標準字體 。
第二節 項目形象策劃的具體內容
一、項目視覺識別部分系統核心部分
1．名稱·項目名·道路名·建筑名·組團名
2．標志
3．標準色
4．標準字體
二、延展及運動部分
1．工地環境包裝視覺·建筑物主體·工地圍墻·主路網及參觀路線·環境綠化
2．營銷中心包裝設計·營銷中心室內外展示設計·營銷中心功能分區提示·營銷中心大門橫眉設計·營銷中心形象墻設計·臺面標牌·展板設計·營銷中心導視牌·銷售人員服裝設計提示·銷售用品系列設計·示范單位導視牌·示范單位樣板房說明牌
3．公司及物業管理系統包裝設計
第五章項目營銷推廣策劃
第一節 項目營銷推廣策劃的含義
對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策是很有必要的 。項目營銷推廣策劃提供關于某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業發展目標為基礎設計的營銷推廣措施，其內容是在項目投資分析的基礎上進一步對項目強、弱進行分析，并得出正確的處理方法 。同時 ， 通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應宣傳推廣策略策劃并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監控和評估的方法 ， 以達到預期的營銷效果 。項目營銷推廣策劃是房地產全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作 。
第二節 項目營銷推廣策劃的具體內容
一、區域市場實態分析
1．萊西房地產市場總體供求現狀
2．項目周邊競爭性樓盤調查·項目概況·市場定位·售樓價格·銷售政策措施·廣告推廣手法·主要媒體應用及投入頻率·公關促銷活動·其他特殊賣點和銷售手段
3．結論
二．項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1．項目主要賣點薈萃
2．項目強勢、弱勢分析與對策
三．目標客戶群定位分析
1．萊西人口總量及地塊分布情況
2．萊西經濟發展狀況和人口就業情況
3．萊西家庭情況分析·家庭成員結構·家庭收入情況·住房要求、生活習慣
4．項目客戶群定位·目標市場a目標市場區域范圍界定b市場調查資料匯總、研究c目標市場特征描述·目標客戶a目標客戶細分b目標客戶特征描述c目標客戶資料
四、價格定位及策略
1．項目單方成本
2．項目利潤目標
3．可類比項目市場價格
4．價格策略5．價格分期策略
五、入市時機規劃
1．宏觀經濟運行狀況分析
2．萊西房地產相關法規和市場情況簡明分析
3．入市時機的確定及安排
六、廣告策略
1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略·廣告的階段性劃分
2．廣告主題
3．廣告創意表現
4．廣告效果監控、評估及修正
5．入市前印刷品的設計、制作·宣傳海報、折頁·認購書·正式合同·交房標準·物業管理內容·物業管理公約
七、媒介策略
1．媒體總策略及媒體選擇
2．媒體總策略
3．媒體選擇
4．媒體創新使用
5．軟性新聞主題
6．媒介組合
7．投放頻率及規模
8．費用估算
八、推廣費用計劃
1．現場包裝
2．印刷品
3．媒介投放
4．公關活動
九、公關活動策劃及現場包裝
十、營銷推廣效果的監控、評估及修正
1．效果測評形式·進行性測評 ·結論性測評
2．實施效果測評的主要指標·銷售收入 ·企業利潤·市場占有率 ·品牌形象和企業形象
實施階段
第六章 項目銷售顧問、銷售代理
第一節 總論
在經過前面一系列的工作流程后，進入到項目的銷售階段 ， 這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位 。
第二節 項目銷售顧問、銷售代理的具體內容
一、銷售周期劃分即控制
1．銷售策略·營銷思想：全面策劃·銷售網絡·銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶·銷售時段·政策促銷·銷售活動 ·銷售承諾
2．銷售過程模擬·銷售實施 ·銷售合同執行監控
二、各銷售階段營銷推廣執行方案實施
三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施
四、售前資料準備
1、批文及銷售資料·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系·合同文本
2、人員組建·銷售輔導 ·銷售代理
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬·銷售控制表 ·銷售收入預算表
5、銷售費用預算表·總費用預算 ·分項開支 ·邊際費用
6、財務策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股東
7、商業合作關系·雙方關系 ·三方關系 ·多方關系
8、工作協調配合·甲方主要負責人 ·直接合作人 ·財務部·工程部 ·物業管理公司
五、銷售培訓
1．銷售部人員培訓
·詳細介紹公司情況
·物業詳情
a項目規模、定位、設施、買賣條件
b物業周邊環境、公共設施、交通條件
c該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
d項目特點
※項目規劃設計內容及特點 ， 包括景觀、立面、建筑組團、容積率等
※平面設計內容及特點，包括總戶數、總建筑面積、總單元數、單套面積、戶內面積組合、戶型優缺點、進深、面寬、層高等
※項目的優劣分析
※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標
e競爭對手優劣分析及對策
·業務基礎培訓課程
a國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定
b房地產基礎術語、建筑常識：房地產、建筑業基礎術語的理解
※房地產、建筑業基礎術語的理解※建筑識圖
※計算戶型面積
c心理學基礎
d銀行的按揭知識，涉及房地產交易的費用
e國家、地區的宏觀經濟政策、當地的房地產走勢f公司制度、架構和財務制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業管理課程·銷售模擬·實地參觀他人展銷現場
2．銷售手冊·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本 ·客戶資料表3．客戶管理系統4．銷售作業指導書·職業素養準則 ·銷售基本知識與技巧·項目概況 ·銷售部管理架構
六、銷售組織與日常管理
1．組織與激勵·銷售部組織架構·銷售人員基本要求·職責說明·考核、激勵措施
2．工作流程·銷售工作的內容 ·銷售工作階段·銷售部工作職責（工作流程） ·銷售業務流程（個案）
3．規章制度概念指示
第七章 項目服務策劃
第一節 項目服務策劃的含義
目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市?。?物業管理已愈來愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標準、高水平的要求，萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證 。
項目服務營銷的具體內容
一、項目銷售過程所需物業管理資料
1．樓宇質量保證書
2．樓宇實用說明書
3．業主公約
4．用戶手冊
5．樓宇交收流程
6．入伙通知書
7．入伙手續書
8．收樓書
9．承諾書
10．業主\用戶聯系表
11．遺漏工程實用鑰匙授權書
12．遺漏工程和水電表底數記錄表
13．裝修手冊和裝修申請表
二、物業管理內容策劃
1．工程、設計、管理的提前介入
2．保潔服務
3．綠化養護
4．安全及交通管理
5．三車及場地管理
6．設備養護
7．房屋及公用設備設施養護
8．房屋事務管理
9．檔案及數據的管理
10．智能化的服務
11．家政服務
12．多種經營和服務的開展
13．與業主的日常溝通
14．社區文化服務
三、物業管理組織及人員架構
1.物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節
2.物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構，明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道
四、物業管理培訓1．物業交付使用前的培訓2．物業交付使用后的培訓五、物業管理規章制度
1．員工手冊
2．崗位職責及工作流程
3．財務制度
4．采購及招標程序
5．員工考核標準
6．業主委員會章程
7．各配套功能管理規定
8．文件管理制度
9．辦公設備使用制度
10．值班管理制度
11．消防責任制
12．消防管理規定
13．對外服務工作管理規定
14．裝修工程隊安全責任書
15．停車場管理規定
16．非機動車輛管理規定
17．出租車及暫住人員管理規定
18．進?。ㄗ猓┬槭?br />19．商業網點管理規定
六、物業管理操作規程
1．樓宇本體維護保養規程
2．綠化園林養護規程
3．消防設施養護及使用規程
4．供配電設備維護保養規程
5．機電設備維護保養規程
6．動力設備維護保養規程
7．停車場、車庫操作規程
8．停車場、車庫維護保養規程
9．游泳池及其設備維護保養和操作規程
10．給排水設備維護保養規程
11．公共部位保養保潔操作規程
12．保安設備操作及維護規程
13．照明系統操作及維護規程
14．通風系統操作及維護規程
15．管理處內部運作管理規程
16．租賃管理工作規程
七、物業管理的成本費用
1．管理員工支出
2．維護及保養
3．公共費用
4．行政費用
5．保險費用
6．其它
7．管理者酬金
8．營業稅
9．預留項目維護基金 （物業的運營為自負盈虧）
八、物業管理ISO9002提示
1．質量手冊
2．程序文件
3．工作規程
4．質量記錄表格
5．行政管理制度
6．人力資源管理制度
第八章 項目二次策劃（策劃總結）
第一節項目二次策劃的含義
品牌戰略可持續發展在知識經濟要求的前提下，科學合理綜合高效地考慮住宅建設地環境效益，廣泛運用高科技成果，改變傳統的施工方式 ， 采用新材料和組織管理方法，不斷創造新的科學技術，規劃設計出優美的人居環境，營造住宅文化 ， 增強市場競爭力，才能促使開發走上可持續發展的道路 。
第二節項目二次策劃的具體內容
一、全面策劃
1．全過程策劃
2．全員策劃·項目策劃的實現絕不只是營銷部門的事情·策劃手段的整體性企業對產品價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現最佳組合，以滿足顧客的各項需求 。·策劃主體的整體性
二、品牌戰略指示
1、品牌塑造
2、品牌維護
3、品牌提升
三、可持續經營戰略指示
1、人力資源科學配置
2、產業化道路策略·提高住宅產品的技術附加值，盡快轉變為技術密集型產業·將住宅產業多個外延型發展轉為集約型的內涵式發展·深化住宅產業化鏈條的協調性
3、專業化道路策略·提高建筑與結構技術體系·節能及新能源開發利用·住宅管線技術體系·建立廚房、衛生間的基本功能空間配置的整合技術·提高住宅環境及其保障技術體系·住宅智能化技術體系 。
房地產策劃需要干什么？具體點的房地產策劃是一項基于市場情況，為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執行，根據市場、產品以及銷售要求，根據項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作 。
主要工作
一、市場策劃
是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等） 。
簡言之 ， 房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎 ， 房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿 。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對后續各階段策劃具有方向性和指導性 ， 市場策劃是房地產策劃的首要環節之一 。
二、產品策劃
就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之后建筑設計的依據問題 ， 擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據，科學地確定設計內容，并尋找達到這一目標的科學方法 。
主要內容包括如下：
項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標準、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容 。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術語言將其表現出來的一個過程
三、營銷策劃
是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策 。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然后創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足 。
如果推銷一種觀念 ， 就有必要采取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它 ， 而在這個過程中 ， 營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作 ， 便是房地產營銷策劃 。
四、開發策劃
是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始 ， 經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然后將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程 。
其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃 。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發準備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成 。
五、物管策劃
物業管理就是物業管理企業受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務 。
物業管理策劃的主要內容包括以下三點：
1.經營
主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值 。
2.管理
主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃 。
3.服務
是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃 。
物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售后各服務階段 。物管質量的優劣，對企業品牌和后續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯 。
六、廣告策劃
房地產廣告策劃是在廣泛的市場策劃調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化 。房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發商的營銷策略，最大限度地發揮廣告活動在市場營銷中的作用 。
房地產在開發策劃時，就要加強廣告意識 ， 不僅要使廣告發布的內容和行為符合有關法律、法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用 。
在做房地產營銷策劃方案時，不僅要考慮具體的廣告的實施計劃 ， 如廣告的媒體、投入力度、頻度等 ， 還要深入、系統地進行廣告策劃 。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入 ， 廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求 。

三 房地產全程營銷策劃_房地產全程營銷策劃

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擴展資料：
【三 房地產全程營銷策劃_房地產全程營銷策劃】策劃是一種策略、籌劃、謀劃或者計劃、打算，它是個人、企業、組織結構為了達到一定的目的，充分調查市場環境及相關聯的環境的基礎之上，遵循一定的方法或者規則 ， 對未來即將發生的事情進行系統、周密、科學的預測并制訂科學的可行性的方案 。在現代生活中，常用于形容做一件事的計劃，或是一種職位的名稱 。
策劃一詞最早出現在《后漢書》 。策最主要的意思是指計謀、謀略 ， 劃指設計，籌劃、謀劃 。選題中應用創造性思維獨辟蹊徑地考慮選題就是選題策劃 。
《后漢書·隗器傳》中“是以功名終申，策畫復得”之句 。其中“畫”與“劃”相通互代，“策畫”即“策劃”，意思是計劃、打算 。策最主要的意思是指計謀，如：決策、獻策、下策、束手無策 。劃指設計，工作計劃、籌劃、謀劃，指“劃”，意思為處置、安排 。
參考資料：百度百科-房地產策劃房地產策劃是做什么的房地產策劃是一項基于市場情況，為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執行，根據市場、產品以及銷售要求，根據項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作 。
按項目的建設過程來看 ， 主要分為：
1、項目前期投資決策（包括投資研究——地塊價值研判、財務成本分析、投資回報率測算、風險分析等 。項目可行性研究/建議） 。
2、項目立項后 ， 作項目詳盡的形象、產品、市場定位及實施方案、建議 。
3、項目后期配合工程工期 ， 做相關的市場推廣和營銷方案并監督實施 。
4、同時策劃還要協調工程部、預算部、建筑公司的關系 ， 并與設計院隨時保持聯系，還要與媒體、廣告設計公司和制作公司溝通、監督執行，并于銷售部緊密結合共同實施好各種營銷方案 。
三 房地產全程營銷策劃_房地產全程營銷策劃

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房地產策劃師是從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員 。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃；整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；房地產項目的產品營銷工作；房地產項目的運營工作 。
1、房地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差 。房地產策劃是在對房地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶 。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差 。
2、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券 ， 立于不敗之地 。房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨 。
在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位 。
3、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力 。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去 ， 重點是管理創新 。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑 。
4、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢 。要開發好一個房地產項目 ， 需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等 。
這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的 。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能 ， 幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標 。
參考資料來源：百度百科-房地產策劃房地產策劃與營銷策劃的區別房地產策劃是指從城市戰略和地塊估價就開始介入 ， 直到整個樓盤銷售完成，包含團隊組建，政府公關 ， 項目定位等活動的整個策劃流程和過程，一半時間為3至10年方可完成 ， 簡稱全程策劃 。房地產策劃包含前期策劃，營銷策劃兩個階段 。
房地產營銷策劃是房地產策劃的一部分，是指從房地產銷售蓄水期開始介入到房地產流程中的策劃活動，主要包含營銷團隊組建，置業顧問培訓，廣告策劃，媒體公關，活動策劃等內容 。房地產營銷策劃是房地產的中后期策劃 ， 不包含前期策劃 。
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房地產策劃師一個字一個字敲出來的，希望能幫到你！
房地產 營銷策劃 分哪幾塊一、房地產直接營銷渠道
1、 直接營銷渠道的優點
（1） 房地產發展商控制了開發經營的全過程 ， 可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓 。
（2） 產銷直接見面 ， 便于房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能 。
2、 直接營銷渠道的弱點
（1）一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢 。房地產營銷是一項專業性非常強的工作 。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升 。
（2）房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力 ， 搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響 。
二、房地產間接營銷渠道
房地產發展商把自己開發的房地產商品委托給中間商如房地產代理商銷售，稱為房地產間接營銷渠道 。間接營銷渠道和以下所述的“第三種”營銷渠道越來越被發展商所重視并積極嘗試 。
1、間接營銷渠道優點
（1） 有利于發揮營銷專業特長 。房地產中間商如代理商往往集中了市場調研、廣告文案設計、現場銷售接待等各方面的營銷人才，便于從專業上保證發展商開發的房地產商品銷售成功 。
（2） 有利于發展商集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行開發、工程方面的工作 。
2、間接營銷渠道弱點
（1）我國目前的房地產中間商良莠不齊，專業素養和職業道德水準差異很大 。如果一些房地產發展商被一些專業素養和職業道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，往往會增加時間成本，減少項目開發利潤 。
（2）如果代理商銷售業績和發展商自己銷售預計的業績基本持平，在這種情況下發展商支付的銷售費用會“得不償失” 。發展商支付給代理商銷售費用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時間內幫助發展商取得更高的銷售利潤 ， 這樣即使利潤分流也理所當然 。
三、“第三種”營銷渠道
由于房地產直接營銷渠道和間接營銷渠道優點和缺點共存，實際操作中房地產商和中間商的配合也存在著種種問題，所以業內人士探索第三種渠道，如聯合一體銷售 。房地產發展商對銷售也有較大的關注和投入，代理商則發揮自己的特長作全程深度策劃，優化營銷渠道 。聯合一體營銷渠道的建立旨在集中發展商和代理商的優勢 ， 避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在于發展商和中間商真誠相待，利益共享 ， 并且依賴于中間商高超的專業素養和優良的職業道德 。
房地產全程營銷策劃（三）房地產全程營銷策劃（三）
第三章 項目質量工期營銷
第一節 質量工期營銷的含義
作為專業的房地產市場營銷，房地產全程營銷現在已突破商品流通領域，而貫穿于商品的開發建設、銷售、服務的全過程 。質量工期作為房地產全程營銷的重要流程之一，它貫穿于房地產開發建設的始終 。近幾年來，房地產市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點 。房屋滴漏、墻皮裂縫現象經常出現；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現象也時有發生；甚至由于質量控制不嚴，建筑物產生不均勻沉降 ， 引起結構開裂，新房成了危房等等 。這些現象都嚴重損害消費者的利益，對社會造成很大的危害，嚴重影響了發展商及開發項目的信譽度、美譽度，最終使項目銷售業績受到影響，出現銷售停滯和購樓者要求換樓或退樓的現象 。因此，質量工期營銷是房地產發展商、承建商及策劃商必須樹立的營銷觀念 。
第二節質量工期營銷的具體內容
一、 建筑材料選用提示
1、 區域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比
2、 新型建筑裝飾材料提示
3、 建筑材料選用提示
二、 施工工藝流程指引
1、 工程施工規范手冊
2、 施工工藝特殊流程提示
三、 質量控制
1、 項目工程招標投標內容提示
2、 文明施工質量管理內容提示
四、 工期控制
1、 項目開發進度提示
參考資料：