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日本房產破滅的原因及啟示分析,日本刺破房產泡沫方法

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1960-1980間日本的房價漲了三十多年，老百姓的觀念不斷地被強化 ， 買房就是賺到 。其實那個時候日本的經濟學家都覺得日本房價漲得很厲害了，要控制住 。日本那時候多夸張，東京就可以買下美國 。
但恰恰就是這些有識之士不斷地呼吁，給予了日本央行、財政部門、政府部門很大的壓力 。我們要調控房地產，我們一定要把房地產價格壓下去，然后就開始出臺各種政策 。
其實日本當時的政策一點都不比我們少，房產稅本來就有了 ， 然后還有交易限定法 ， 單價超過多少，契稅從百分之一提高百分之一點五，提高百分之三 。

日本房產破滅的原因及啟示分析,日本刺破房產泡沫方法

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學區房也是一樣 ， 孩子入了學五年就不能用學區房額度 。我們現在出臺的政策人家當時都用過 。然后到了一九九三年，日本的房價的掉頭向下是一個市場的必然 。
第一，房價肯定是過高的，肯定會有一個回歸平衡 。
第二，日本人口不斷老齡化，日本的人口規模逐漸地在萎縮和下降，沒有那么大的住房需求 。第三，日本經濟本身在放慢經濟增長，它已經不再像那個時候八十年代、七十年代的日本亞洲四小龍在騰飛 。然后還有很多其他的因素 。比如貨幣政策、財政因素 。也包括加息、貨幣收緊，也包括廣場協議 。
削弱了日本產品的競爭力，然后就是日本的房價開始下跌了 。
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但是日本房產的價格下跌 ， 現在回頭去看，沒有任何經濟學文獻可以指出是單一因素造成的日本房價下跌，一個都沒有！
廣場協議出來之后的兩年半，日本房價一直在漲，就是這么潛移默化的多重因素讓日本的房價在一九九三年達到了頂峰 。就開始下跌了，一跌不可收 。
在土地價格開始下跌的初期，當時的央行行長三重野康股長，他九三年的開年的新年致辭“日本的房地產，日本的土地市場正在變得更加健康！”
為什么？因為開始跌了就覺得很健康，但是跌了一年以后發現有問題了 。這么龐大的經濟產業鏈，這么龐大的金融體系，都附著在房產上 。它一旦開始跌，負面效應都出來了 。
從一九六零年到一九九零年三十年，日本政府是很了解房產價格上漲帶來的負面因素、泡沫因素 。
【日本房產破滅的原因及啟示分析,日本刺破房產泡沫方法】所有人都不知道下跌到底會造成什么樣的影響，所有人都預期它會跌 ， 它真跌了會怎么樣？
跌了一年之后，在一九九四年卻發現問題越來越大，金融的不良壞賬 。
那么多人買了房子，交了按揭后，房價每天都在跌，你不會慌嗎？
銀行也慌了 ， 貸款七百萬，現在房子賣了也不到七百萬！
日本第一次出現了銀行破產事件 。一九九四年日本第一次出現了土地信托公司破產 。
在房價只跌了一年的情況下，日本央行就開始出手托底，財政也開始托底了 。各個地方政府出臺鼓勵購買房產的政策 。
整個政策已經一百八十度轉彎，改變了過去二十年的調控緊縮政策，卻根本擋不住房價下跌的局面 。
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從九四年一直跌到了二零二零年 。這二十來年房產下跌，對金融體系和老百姓造成了不可避免的痛苦 ， 極大的痛苦 。
八零年代，日本地方政府為了獲得更大的收入，不斷地去鼓吹房價的泡沫 ， 全社會都彌漫著房價永遠上漲 ， 金融體系不斷的給房價提供資金來源 。土地信托不斷地把全社會的資源都放在了房地產 。